浅谈小型屋宇政策及买卖的注意事项

2023/12/18

「小型屋宇政策」（Small House Policy，俗称「丁屋政策」）由来已久，2021年的司法复核案件，终审法院颁下判词，申请兴建丁屋的方式，不论是免费建屋牌照（Free building licence）、私人协约批地（Private treaty grant）及换地（Land exchange），均属合法（参见Kwok Cheuk Kin v Director of Lands (No. 2) (2021) 24 HKCFAR 349）。然而，丁屋政策是甚么？笔者拟还原基本步，浅谈一二。

丁屋政策，早在20世纪初期的殖民地时期已开始存在，直至1972年11月获得行政局（现时称作「行政会议」）正式批准，旨在令原居村民（Indigenous villagers），一生可以向当局申请批准一次，在其所属乡村内的合适土地上，建造一间小型屋宇。原居村民指年满18岁，父系源自1898年时为新界认可乡村居民的男子。认可乡村的数目现时约有642条。

小型屋宇的大小、高度均受到《建筑物条例（新界适用）条例》（香港法例第121章）严格限制。申请建屋的地点亦须位于乡村式规划发展区（”V Zone”）及认可乡村范围或扩展区内，兴建过程中亦须遵守建屋牌照（Building Licence）的条款，例如有关转售的限制。完成建屋工程后，申请人亦需聘用T2合资格人士（T2 Competent person）及注册结构工程师／注册专业工程师，向地政专员提交兴建完成报告，地政专员方会发出完工证（Certificate of Compliance）。

因此，处理丁屋及其他新界村屋的买卖或事务时，更需谨慎。律师通常有进一步的考虑，例如留意建筑期间是否已遵守建屋牌照的条件，以及是否有相应的路权，尽可能为客户避免相关的风险。

本文所载资料谨作一般参考之用。如有疑问，应考虑征询正式法律意见。