淺談小型屋宇政策及買賣的注意事項

2023/12/18

「小型屋宇政策」（Small House Policy，俗稱「丁屋政策」）由來已久，2021年的司法覆核案件，終審法院頒下判詞，申請興建丁屋的方式，不論是免費建屋牌照（Free building licence）、私人協約批地（Private treaty grant）及換地（Land exchange），均屬合法（參見Kwok Cheuk Kin v Director of Lands (No. 2) (2021) 24 HKCFAR 349）。然而，丁屋政策是甚麼？筆者擬還原基本步，淺談一二。

丁屋政策，早在20世紀初期的殖民地時期已開始存在，直至1972年11月獲得行政局（現時稱作「行政會議」）正式批准，旨在令原居村民（Indigenous villagers），一生可以向當局申請批准一次，在其所屬鄉村內的合適土地上，建造一間小型屋宇。原居村民指年滿18歲，父系源自1898年時為新界認可鄉村居民的男子。認可鄉村的數目現時約有642條。

小型屋宇的大小、高度均受到《建築物條例（新界適用）條例》（香港法例第121章）嚴格限制。申請建屋的地點亦須位於鄉村式規劃發展區（”V Zone”）及認可鄉村範圍或擴展區內，興建過程中亦須遵守建屋牌照（Building Licence）的條款，例如有關轉售的限制。完成建屋工程後，申請人亦需聘用T2合資格人士（T2 Competent person）及註冊結構工程師／註冊專業工程師，向地政專員提交興建完成報告，地政專員方會發出完工證（Certificate of Compliance）。

因此，處理丁屋及其他新界村屋的買賣或事務時，更需謹慎。律師通常有進一步的考慮，例如留意建築期間是否已遵守建屋牌照的條件，以及是否有相應的路權，盡可能為客戶避免相關的風險。

本文所載資料謹作一般參考之用。如有疑問，應考慮徵詢正式法律意見。